民企露出了尴尬而不失礼貌的微笑
图片来源：搞定素材去年一年里，全国出台稳楼市政策千余次。其中的王炸，当属《“金融16条”》。它诞生时，正值年末，楼市急需一剂强心剂，用翘尾来给全年划上一个信心回升的句号。这就关乎到，买房人需要看到“保交楼”的强制保障，而开发商也需要有“保交楼”的现金流。于是“金融16条”从“刺激需求端”到“保交付”，延展到了支持民营房企发债、为民营房企提供保交付专项借款、以及帮助民营房企做债务展期上。它几乎是满载着整个房地产行业的期许，也被业内亲切地称为：“救市16条”。但当时，为了“软着陆”，有几条政策只给了半年的有效期，这也影响了机构决策，不敢把步子完全迈开。有自媒体称，5月中旬开始，众多房企尤其是爆雷房企，都在急切地关注这两项政策能否延期，以及延期多久。部分承担了房地产纾困职责的金融机构也在等待。有房企反映，有些工作因此暂定了下来。10日晚间，央行和金融监管总局发布宣布：将“金融16条”其中原定半年有效的两项政策，延期至2024年12月31日。而其他不涉及适用期限的政策长期有效。从只给半年解决期，到给足两年。这一次，够楼市恢复元气了吗？延期：债务可继续展期 鼓励为保交楼拨款延期的两条关键政策：一条是：对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。另一条是：对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。总结来说，就是引导金融机构，继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持。原因：抑制风险扩散 “保交楼”稳市场2022年，国内债券市场展期数量大幅增加，全年展期金额1157.84亿元、新增展期主体30家，主要集中于民营房企。当时的展期，大部分都是先展一年，也就是今年内到期——中指研究院数据统计，截至2023年6月末，2023年下半年尚在存续期的债券余额为4361.6亿元。其中三季度仍为偿债高峰，单月到期余额近900亿。在上半年销售未见好转的大市场背景下，已经展期的房企，今年也面临着违约、再次违约的风险。例如合景泰富、大唐地产、领地控股、建业地产等，就是有多番展期后首次违约。其中，建业地产还是在经历了国资入股、债务展期等一系列动作后，于6月23日，宣告境外债正式违约。而连环违约的也在发生，例如禹洲集团、金科股份和融信中国等。包括地方城投，有券商人士表示，“今年城投的还债压力极大。7月6日时，昆明城投刚被纳入失信被执行人名单”。现在，有关部门放话可继续展期，确实能缓解房企到期债务压力，避免房地产信用风险进一步蔓延扩散。而“保交楼”的意义更不用赘述。根据去年央行等部门出台的专门措施，保交楼整体资金池已经至少达到4000亿元——政策性银行手中有2000亿规模的专项借款，商业银行手上也有2000亿元保交楼房贷额度。上层对于“保交楼稳民生”的决心，一直很铁。机构遵循盈利导向 保交楼资金更靠政府但落到成果上，数据的反应却差强人意。有调研数据显示，截至5月全国保交楼项目交付比例仅有34%，其中华南地区交付比例较高，达56%；华东地区40%；较低的西南和华中地区分别为15%和16%。一年前“停工”项目最多的河南，交付率只有11%。原因就在于，这些政策，并不是强制的，而是：基于商业性原则自主协商。比如前段时间用“调虎离山之计”，偷走了和正荣、中梁三方共同成立公司的保险箱的厦门地方国企——厦门国际信托，就并不遵循“金融16条”的导向，不让项目开盘销售，导致项目已停工超一年，还提出要“提前拿回自己的钱”。正荣人士告诉地产壹线，事件还在持续上演抓马新剧情——在正荣、中梁报警，并登报“被偷走的公章作废”后，厦门国际信托甚至还拿着失效的公章，继续去当地工商做变更手续，把正荣和中梁的董事，都换成了自己的员工。另外还有一家还未暴雷的民营企业透露，在去年底“金融16条”出台后，包括中行、建行、交行在内的10家银行，都主动来合作要给其授信，合计额度超过400亿元。但半年过去了，实际并没有落地的给钱。想要获得“保交楼”的资金支持，这几家民企表示，更多还是要靠政府的专项纾困资金。执行偏向国央企 民企难被选择包括企业层面，不止民营房企，甚至有混合制国央企，今年以来也“暴雷声依旧”。亿翰智库数据显示，从信贷融资方面来看，“金融16条”出台至今，金融机构对房企总授信额度超过6万亿元，受益企业主要为国央企，仅有5家混合所有制企业及民企授信额度超过1000亿。从债券融资方面来看，曾经的“宇宙第一大房企”碧桂园，上半年新增融资额为17亿。而依然稳坐行业前10强的龙湖，上半年新增融资额为0。新进入行业TOP10的滨江，新融资15亿。这些“示范民企”，同比去年，再融资额都在进一步减少。而出险边缘或已出险企业，获得的资金更少，甚至债券融资通道紧闭——苦撑近一年，在4月终于暴雷的合景泰富，上半年境内债发行额7亿；一步步走向暴雷的旭辉，是0。在“金融16条”里，有一条“国有、民营房企一视同仁”，按照最新的延期规定，这一导向是“长期有效”。这一次，民企希望，不止延期，且能有效。
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