深度解读：深圳安居房拟满十年后补价差可上市交易
新快报讯 深圳市住房和建设局于3月13日发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），明确了深圳安居型商品房产权管理有关事项，包括安居型商品房取得完全产权的办理条件、办理流程、补缴价款规则以及继承等内容。官网公示安居房满十年可申请完整产权《征求意见稿》明确，权利人签订安居型商品房买卖合同满十年，申请取得完全产权的，应当符合规定的条件且补缴价款；若不申请取得完全产权的，不需要补缴价款，该套住房性质维持不变，权利人按照规定占有、使用该套住房的权利不变，符合条件的按照规定继承。同时，明确了取得完全产权或者上市交易补缴价款计算规则。补缴价款＝（原市场价格－原购买价格）×50％－税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70％计算；税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费等。另外，《征求意见稿》规定了具体办理流程，为了方便市民，深圳市住房建设局将采用以全流程网办为主的办理方式，常态化提供业务办理服务。权利人申请取得完全产权的，可以随时提出，且补缴价款不会因为申请时间不同而发生变化。因此，申请人无须在政策正式实施后集中办理。“对购房者的红利支持较大，有助于改善性商品住房消费需求的释放”易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策的出发点和安居型商品房改革有关。安居型商品房的建设，源于深圳2010年人才安居工程的相关规定，当时开始提及“安居型商品房”，同时在2012年正式推出这个产品。当时对此类房屋的约束是，10年内不能出售。所以从时间上看，2022年开始此类房源“十年限售期”已基本到来，部分业主或群众迫切需要有非常清晰的产权管理制度，或者说退出机制。这是此次深圳发布安居型商品房产权管理办法的初衷和目的。他进一步指出，此类政策最大的意义是，一些持有10年安居型商品房的业主，接下来可以转让名下的这套房子，就有更多的空间、资金和动力去置换新房。客观上这是有助于改善性商品住房消费需求的释放。此类操作，进一步体现了一线城市在合理住房消费需求释放方面做了积极的政策优化，具有非常好的导向，对于全国各地保障房方面的配套政策制定也有较大的启发。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，具有保障性质的住房，由于享受了地价的减免、政府限价等优惠，要上市交易的话，满足禁售期之后，必需要补缴差价，这在经济适用住房限价房等其他类型的保障性住房上市都有同样的规则，区别仅在于需要购房者补缴多大比例的增值部分，这也往往是具有争议性的地方。当购买欲望不强烈，特别是市场相对比较低迷的时候，往往制定相对优厚的上市补缴价差的条款。深圳制定的补缴基准为，补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。算下来补缴价款是（原购买价格*21.5%-税费），对购房者的红利支持还是很大的。“对人才房套利的冲动较小，市场影响有限”据公开报道，深圳正在规划建设配售型保障性住房，已不再新增规划建设安居型商品房，而历年出售安居型商品房约6万套，根据购买时间，陆续在满10年后达到取得完全产权条件。而申请人将安居型商品房上市交易后，按照相关规定不得以无房身份再次租购保障性住房。对于此次政策出台，是否会影响到普通商品房市场？另外，在《征求意见稿》出台当天，深圳市住房保障署发布了缙熙园、深房光明里、伟城贤德瑞府等三个项目安居型商品房的配售通告。通告显示，本次三个项目共有1077套房源配售，其中两房户型793套，三房户型284套（含37套无障碍住房）。市场观点认为，安居房一般是市场价的5折，而人才房的价格普遍是市价的6折左右，后者总价更高，因此在目前的补缴规则下，后期如果想要取得完全产权或上市交易的话，补缴的金额也更多。在李宇嘉看来，安居型商品房在2011年提出，当时的房价水平比较低，商品房售价仅在2万元左右，安居型商品房打6-7折，价格优势很明显。当时购买安居型商品房的人群，也补缴了价差，也能获得相当可观的差价红利。从改善住房而获得资产收益的角度来看，很多人会选择补缴差价而获得上市的资格。不过，他指出，安居性商品房的总规模只有6万套，近几年加大建设的力度比较大。因此短期内具有上市资格且上市的规模并不会很大，也不排除有一部分人群自己居住而不选择上市，或在有能力支付价差的条件下再去上市。因此，不管是总的具有上市资格的规模，还是实际上市量，对商品房的影响是非常有限的。“安居房上市和人才房上市是有很大不同的。安居房建设年代比较长，积累的差价红利比较大，人才房这几年大规模建设，但价格上涨并不明显。如果未来按照这样的原则进行补差价，这获得的红利相对有限。因此规则下对人才房套利的冲动会比较小。”广州是否会跟进深圳的步伐？李宇嘉表示，对于政策性住房，广州和深圳一样存在着上市补缴价款的问题，区别在于各地的补缴规则不一样。政府对房价上涨的红利能在多大程度上给到业主和产权人，让他们能共同我国城镇化、房地产上升发展的红利，是当前的关键所在。另一方面，该政策具有很大的示范效应，即城市接下来要做配置型的保障房，它未来是封闭流转、无法上市的，意味着无法拥有房价上涨的红利，这也是未来的大趋势。采写：新快报记者 梁茹欣
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